Neue Vorschriften für Vermieter 

Wo Rauchmelder zur Pflicht werden 

Rauchmelder: In drei Bundesländern läuft zum Jahreswechsel die Frist ab, um in bestehenden Gebäuden Rauchmelder zu installieren. Ab Anfang 2016 müssen in Bremen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt auch in älteren Gebäuden Rauchwarner angebracht sein. Für Neubauten gilt diese Pflicht schon in fast allen Bundesländern. In Sachsen greift sie ab dem neuen Jahr - nur Berlin und Brandenburg haben zurzeit noch keine Rauchmelderpflicht. In Nordrhein-Westfalen müssen bestehende Gebäude bis Ende 2016 in Schlafräumen, Kinderzimmern und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräume führen, mit Rauchmeldern ausgestattet werden.

Zur Installation der Rauchmelder sind in der Regel die Eigentümer von Häusern oder Wohnungen verpflichtet bzw. die Vermieter. 

Heizungsanlagen: Für alte Heizungen gibt es ab 1. Januar 2016 Effizienzlabel. Sie ordnen die Anlagen Energieeffizienklassen von A+ bis G zu, wie man sie auch von Haushaltsgeräten kennt. Das soll verdeutlichen, wie sparsam eine Heizung Energie einsetzt und Modernisierungen anregen. Zunächst werden die neuen Effizienlabel freiwillig zum Beispiel bei manchen Energieberatungen vergeben. Ab 1. Januar 2017 ist der bevollmächtigte Bezirkschornsteinfeger verpflichtet, das Etikett im Rahmen der Feuerstättenschau auf den Heizkessel zu kleben. Den Verbraucher kostet das nichts. Im ersten Jahr erhalten nur Heizungen das Label, die älter als 29 Jahre sind. In den Folgejahre sinkt die Altersschwelle schrittweise.

16.01.2016

Erstattung zu hoher Leistungen

Vermieter können ihren Mietern die Instandhaltung einer Wohnung nicht pauschal übertragen, wenn diese beim Einzug unrenoviert war. Das geht aus einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe hervor (Az. VIII ZR 185/14 u.a.). Mieter, die unnötigerweise Schönheitsreparaturen erbracht haben, können jetzt vom Vermieter Erstattung  für den Aufwand verlangen. Ein entsprechendes Forderungsschreiben sollte am besten per Einschreiben mit Rückschein an den früheren Vermieter geschickt werden. Die Forderungen verjähren sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses. Entscheidend ist dabei, bis wann genau der Mietvertrag lief. Bei einer Kündigung ist das Ende der Kündigungsfrist maßgeblich. Vereinbaren Mieter und Vermieter ein vorzeitiges Ende des Mietvertrags, entscheidet dieses Datum. Wichtig zu beachten: Ein Schreiben an den Vermieter stoppt die Verjährung nicht. Im Zweifel sollten sich Betroffene daher kurz vor Ablauf der Frist Rechtsrat einholen, um die erforderlichen Schritte einzuleiten.

13.12.2015

Vermieter muss bei Streit keine Auskunft geben

Wird ein Mieter von Nachbarn der Störung des Hausfriedens beschuldigt, hat er kein Recht, zu erfahren, wer genau welche Beschuldigungen erhoben hat. Das hat das Amtsgericht München entschieden (Az. 463 C 10947/14). Der Mieter einer Münchner Wohnung hatte auf Auskunft geklagt, nachdem seine Vermieterin ihn schriftlich aufgefordert hatte, die Belästigung anderer Mieter und Nachbarn zu unterlassen. Sie drohte mit einer Abmahnung und bei weiteren Verstößen mit fristloser Kündigung.

Der Kläger wollte daraufhin von seiner Vermieterin wisse, wer genau was über ihn gesagt hatte. Die Frau verweigerte jedoch die Auskunft - auch, weil die Nachbarn sie aus Angst vor dem Kläger um Vertraulickeit gebeten hätten. Der Mann zog vor Gericht. Die Richterin gab aber der Vermieterin Recht.

06.12.2015

Fünf sind zu viel

Auch wenn es der Mietvertrag nicht ausdrücklich regelt, darf ein Hund in die Wohnung. Was aber, wenn der Mieter sein Zuhause gleich mit fünf Vierbeinern teilen will? Selbst wenn die Tiere klein sind, muss der Vermieter die Haltung von mehr als einem Hund nicht akzeptieren. AG München, Az. 424 C 28654/13

 

Teilweise verboten

Zwischen den Nachbarn im Mehrfamilienhaus gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. In diesem Sinne regelt ein aktuelles Urteil das Verhältnis von Rauchern und Nichtrauchern in einer Wohnanlage: Demnach dürfen Raucher auf ihrem Balkon rauchen, jedoch nicht uneingeschränkt. Nachbarn, die sich gestört fühlen, können auf konkreten rauchfreien Zeiten bestehen. BGH, Az. ZR 110/14

 

Strafe für Wucher

Der Einsatz eines Schlüsseldienstes kann teuer kommen, manchmal auch den Dienstleister selbst. Ein Gericht verurteilte einen Mann zu einer 4500-Euro-Strafe, weil er für eine Türöffnung einen viel zu hohen Preis verlangte. Er bohrte das Schloss auf, setzte einen Zylinder ein und berechnete mehr als 600 Euro. Dabei hätte er die Tür auch mit einem Draht öffnen können. LG Bonn, Az. 37 M 2/06

 

Das Dach stört

Der Garten einer Wohnanlage gehört zum Gemeinschaftseigentum. Hat ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Teilstück, darf er dieses alleine nutzen. Das heißt aber nicht, dass er tun und lassen kann, was er will. Errichtet er eigenmächtig eine Terrassenüberdachung, geht das zu weit - so sehen das seine Miteigentümern und die Richter des Bundesgerichtshofes. BGH, Az. V ZR 25/13

29.11.2015

Auf fremden Grund

Manche Reparaturen am Eigenheim lassen sich nur vom Nachbargrundstück aus durchführen. Das "Hammerschlagrecht" ermöglicht solche Arbeiten - jedoch nicht in jedem Fall: Voraussetzung ist, dass es sich um notwendige Repartur- und Vorsorgemaßnahmen oder um Anpassungen an heutige Standards handelt. Der Nachbar muss zudem vorab über Art, Umfang und Dauer des Vorhabens informiert werden. Für bloße Verschönerungen muss dieser ein Gerüst in seinem Garten nicht dulden. BGH, Az. V ZR 49/12

 

Raus aus der Arbeit

Wenn der Vermieter Handwerker beauftragt hat, muss der Mieter jenen Zugang zu der Wohnung gewähren. Auch Berufstätige können nicht pauschal Termine zwischen 10 und 18 Uhr ablehnen. Ausnahmen sind nur in Einzelfällen möglich. AG Berlin-Lichtenberg, Az. 18 C 366/13

 

Im eigenen Zuhause

Wer in seine Immobilie investiert, darf manche Handwerkerkosten steuerlich absetzen. Vermieter etwa können Ausgaben für Instandsetzungen als Werbungskosten geltend machen, Eigennutzer nicht - auch nicht, wenn diese Arbeiten im Vorgriff auf eine spätere Vermietung geschehen. BFH, Az. IX B 19/09

 

Nach Schätzungen

Einen Nebenkostenabrechnung muss nicht auf abgelesenen Messwerten basieren. Der Vermieter kann Heizkosten und Warmwasserverbrauch des Mieters auch anhand von Vorjahres- und Vergleichszahlen ermitteln. Jedoch muss die Grundlage der Daten angegeben und nachvollziehbar sein. BGH, Az. VIII ZR 112/14

23.11.2015

Copyright © 2015 Immobilien Ott