Frieren im Mai?

Gesetzliche Vorschriften, wann die Heizung laufen muss, gibt es nicht. Manche Mietverträge sehen eine Heizperiode von Anfang Oktober bis Ende April vor. Doch auch außerhalb dieser Periode muss bei anhaltender Kühle die Heizung eingeschaltet sein.

  • Rechtsprechung: Ein Urteil verpflichtet zum Heizen, wenn die Raumtemperatur einen Tag unter 18 Grad Celsius bleibt und mit einer Besserung in den nächsten Tagen nicht zu rechnen ist (AG Köln, 206 C 351/84). Andere Experten sehen eine Heizpflicht erst dann, wenn drei Tage lang 20 Grad unterschritten werden.
  • Minderung: Muss der Mieter frieren, kann er die Miete mindern. Die richtet sich nach dem Einzelfall. Bei einer Zimmertemperatur von 15 bis 18  Grad Celsius hat das AG Görlitz eine Minderung von 30 Prozent angenommen (64 S 291/91). Der Vermieter muss jedoch erst über den Heizungsausfall informiert werden und Zeit zur Abhilfe haben.

09.08.2015

Betriebskosten

Mieter haben Anspruch darauf, zu erfahren, wie viel Heizenergie ihre Nachbarn verbraucht haben. Nur so können sie Angaben zum Gesamtverbrauch in der Betriebskostenabrechnung prüfen. (Landgericht Berlin, AZ 65 S 141/12)

 

Vorkaufsrecht

Für Mietwohnungen, die vom Vermieter in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden, steht Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Der BGH hat jedoch entschieden, dass dies nicht für den Teilerwerb eines Gesamthauses gilt. Wird das Grundstück nicht schon vom Verkäufer geteilt, hat der Mieter demnach kein Vorkaufsrecht. Es sei denn, diese Vertragskonstruktion wurde nur gewählt, um das Vorkaufsrecht der Mieter auszuschalten. (BGH, AZ V ZR  96/12)

 

Eigenbedarf

Wird eine Wohnung nur vorübergehend für den Eigenbedarf gebraucht, können Vermieter ihren Mieter deshalb nicht kündigen. Im verhandelten Fall wollte die Tochter der Hausbesitzer eine Wohnung während eines Praktikums beziehen. Das Gericht wies die Räumungsklage der Eigentümer ab. (Amtsgericht Berlin-Köpenick, AZ 14 C 16/13)

 

Nachbesserungen

Bei Mängeln im Rahmen von Werkverträgen sind je nach Einzelfall mehr als zwei Nachbesserungsversuche möglich. Nach vier Nachbesserungsversuchen eines Schreiners an einer Haustür wollte der Eigentümer eine andere Firma beauftragen. Das Gericht billigte der Baufirma jedoch den Einbau einer neuen Tür zu und damit den vollen Restwerklohn. (Oberlandesgericht Hamm, AZ O 21 U 86/12)

14.06.2015

Mieter vergrößert den Türausschnitt: Kündigung

Eine Mietwohnung darf ohne Zustimmung des Vermieters nicht einfach baulich verändert werden. Tun Mieter es trotzdem, riskieren sie eine fristlose Kündigung. So hielt das Amtsgericht Berlin-Mitte eine Kündigung für gerechtfertigt, nachdem ein Mieter mit einer Betonsäge den Ausschnitt der Wohnungstür vergrößert hatte (Az. 6 C 68/13).

In dem Fall wollte der Mieter einer Hochhauswohnung eine einbruchshemmende Tür einbauen. Deshalb griff er zur Betonsäge und vergrößerte den Türausschnitt. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis daraufhin fristlos und begündete dies mit einem erheblichen Eingriff in die Bausubstanz. Der Mieter rechtfertigte sich damit, dass die Hausverwaltung ihm den Einbau einer DIN-Eingangstür genehmigt hatte. Das Gericht gab der Vermieterin Recht.

 

Schlüssel und Schließanlage

Verliert ein Mieter seinen zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssel, kann das sehr teuer werden. Der Betroffene muss dann laut Bundesgerichtshof (BGH) den Austausch der kompletten Schließanlage zahlen, wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Mieter müssen demnach aber erst dann bezahlen, wenn die Schließanlage auch wirklich ausgetauscht wurde ( Az. VIII ZR 205/13).

Im aktuellen Fall hatte der Mieter einer Eigentumswohnung einen von zwei Haustürschlüsseln verloren. Weil die Anlage laut Urteil aber bislang nicht erneurt wurde, muss der Mieter auch nicht die geforderten knapp 1500 Euro zahlen. Begründung: Ein zu ersetzender Schaden liege erst dann vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden sei.

 

Jahrelang verspätete Mietzahlungen

Duldet ein Vermieter jahrelang verspätete Mietzahlungen, kann dem Mieter deswegen nicht irgendwann gekündigt werden. Das belegt eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az. 65 S 213/13).

Die Mieterin einer Wohnung hatte über Jahre die Miete nicht wie im Vertrag vereinbart am 3. Werktag des Monats, sondern erst nach erst nach dem 15. Tag eines Monats gezahlt. Ihr früherer Vermieter nahm die Verspätung über zehn Jahre lang hin. Dann wurde das Haus verkauft, und der neue Besitzer mahnte das Verhalten der Mieterin ab. In der Folge kündigte er ihr fristlos und erhob Räumungsklage. Ohne Erfolg. Laut Gericht habe sich der Mietvertrag durch das Ververhalten des früheren Vermieters abgeändert.

07.06.2015

Neue WG-Mieter

Wer an eine Wohngemeinschaft vermietet, muss einen Mieterwechsel innerhalb der WG grundsätzlich akzeptieren. Bei Wohngemeinschaften ist ein Wechsel der Vertragsparteien von vornherein vereinbart. Die Mieter müssen daher nicht nachweisen, dass sie ein berechtigtes Interesse an neuen Mitbewohnern haben. (Landgericht Berlin, Az. 65 S 377/12)

 

Miet-Erhöhung

Setzt ein Vermieter einen späten Termin für die angekündigte Mieterhöhung, kann sich der Mieter mit seiner Reaktion darauf ebenfalls länger Zeit lassen. Im verhandelten Fall sollte die Miete erst zum 1. August erhöht werden. Der 1. April wäre nach Benachrichtigung im Januar möglich gewesen. Der Mieter durfte daher zu Recht bis zum 31. Juli warten (anstatt bis Ende März), um die Wohnung wegen der Mieterhöhung zum 30. September zu kündigen. BGH, Az. VIII ZR 280/12)

 

Einstimmig ändern

Soll das Erscheinungsbild einer Wohneigentumsanlage stark verändert werden, müssen die Eigentümer diese "bauliche Veränderung" einstimmig beschließen. Eine Mehrheit genügt nicht, um einen orangefarbenen Streifen quer über die Balkone hinweg zu malen. (Landgericht München 1, Az. 36 S 1982/12)

 

Haustürschlüssel

Gibt ein Mieter dem Eigentümer nach seinem Auszug nur einen Wohnungstürschlüssel zurück, muss er nicht nur den verlorenen zweiten  Schlüssel ersetzen, sondern die Kosten für eine komplett neue Schließanlage tragen - unabhängig davon, ob sie tatsächlich ausgetauscht wird. (Landgericht Heidelberg, Az. 5 S 52/12)

17.05.2015

Mieter hat kein Recht auf seine Rollläden

Werden bei einer Sanierung die Außenrollläden an einem Haus entfernt, hat ein Mieter kein Recht darauf, dass diese danach wieder angebracht werden. Für das Entfernen muss es aber einen Grund geben - etwa, dass die Rollläden eine neue Wärmedämmung der Fassade nachteilig beeinflussen. Entsprechend urteilte das Landgericht Düsseldorf (Az. 23 S 246/12).

Aber da sich die Ausstattung der Wohnung dadurch verschlechtert hat, und der Mieter nun Jalousien im Wohnraum anbringen muss, gewährte das Gericht ihm Schadenersatz im Umfang der Kosten.

04.05.2015

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