Eigentümer dürfen filmen

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage darf mit einer Videoanlage überwacht werden. Das entschied der Bundesgerichtshof. Ein einzelner Eigentümer muss sich dem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer beugen, wenn ein berechtigtes Interesse der Eigentümergemeinschaft besteht und die Überwachung dem Datenschutz genügt.

In dem Fall vor dem Bundesgerichtshof hatten die Eigentümer nach einem Farbanschlag auf den Eingangsbereich die Kamera installiert. Später wurden noch zwei Fahrraddiebstähle aufgedeckt. Daher gab es ein besonderes Überwachungsinteresse (Az. V ZR 220/12).

 

Baufehler - Ex-Eigentümerin haftet

Die Eigentümerin hatte ihre Dachgeschosswohnung schon längst wieder verkauft, als sie Post von der Wohnungseigentümergemeinschaft bekam. Sie sollte Schadenersatz zahlen, weil die Dachterrasse wegen Baufehlern leckten und Wasserschäden entstanden waren. "Das kann doch wohl nicht wahr sein", fand die Ex-Eigentümerin. Schließlich hatte sie die Dachterrassen bereits zwölf Jahre zuvor bauen lassen. Sie weigerte sich, Schadenersatz zu zahlen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft zog daraufhin vor Gericht. Und gewann. Die Ex-Eigentümerin muss bezahlen, urteilte das Amtsgericht Neukölln (Az. 70 C 126/11.WEG). Sie steht für alle Fehler des Handwerkers gerade, auch wenn sie selbst von diesem wegen Verjährung weder Nachbesserung noch Schadenersatz verlangen kann. Die dreijährige Verjährungsfrist für ihre Haftung den übrigen Eigentümern gegenüber beginnt erst, wenn der Schaden und die Ursache bekannt sind. Nicht einmal eine Klausel in der Teilungserklärung, wonach der Dachgeschosseigentümer nur fünf Jahre haftet, half der Ex-Eigentümerin. Das gelte nicht für gesetzliche Ansprüche, meinte die Richterin. Die entsetzte Ex-Eigentümerin wechselte den Anwalt und legte Berufung ein.

Doch die zuständige Richterin am Landgericht bestätigt in der mündlichen Verhandlung die Sicht des Amtgerichts. Wegen eines zweifelhaften Posten in der Rechnung für die Reparatur der Terrassen empfiehlt sie einen Vergleich. Die Ex-Eigentümerin muss schließlich 16.000 Euro an die Eigentümergemeinschaft zahlen, dazu kommen rund 15.000 Euro Gerichts-, Anwalts- und Gutachterkosten.

13.04.2015

Miete zu spät gemindert

Hat ein Mieter dem Vermieter einen Wasserschaden in seiner Wohnung gemeldet, darf er die Miete nicht nachträglich mindern, wenn er die volle Miete ohne Vorbehalt weiter gezahlt hatte. Er kann sich nicht darauf berufen, dass er zunächst irrtümlich davon ausgegangen sei, für eine Minderung sei die Zustimmung des Vermieters erforderlich (Kammergericht Berlin, Az. 8 U 286/11).

 

Keller muss trocken sein

Bei einer Doppelhaushälfte gehört es zum Standard, dass ein Mieter im Keller Lebensmittel lagern und Wäsche trocknen kann. Ist das nicht möglich, weil der Keller feucht ist und Putz von den Wänden rieselt, muss ihn der Vermieter trockenlegen. Das gilt auch für einen 1939 errichteten Altbau (Landgericht Berlin, Az. 63 S 628/12).

 

Arbeitsloser darf bleiben

Der Vermieter darf seinem arbeitslosen Mieter nicht kündigen, wenn das Jobcenter für den Mietrückstand verantwortlich ist (Amtsgericht Hamburg-Altona, Az. 317a C 377/12). Der Mieter war plötzlich entlassen worden. Obwohl er sofort Arbeitslosengeld beantragte und die Dringlichkeit betonte, zahlte das Amt erst nach anderthalb Monaten.

30.03.2015

Wasserleitungen

Versorgungsleitungen gehören bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Reparaturkosten müssen entsprechend gemeinschaftlich getragen werden. Eine anderslautende Klausel in der Teilungserklärung ist unwirksam. Az. BGH, V ZR 57/12

 

Mieterhöhung

Möchte ein Vermieter auf Basis der örtliche Vergleichsmiete den Mietzins erhöhen, muss er dabei ein breites Spektrum an Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Wohnungen aus einer einzigen Siedlung im Eigentum des selben Vermieters genügen dafür nicht. Az. BGH, VII ZR 263/12

 

Windkraftanlagen

Steht ein Haus außerhalb eines reinen Wohngebietes, muss der Besitzer es hinnehmen, dass in der Nähe der Betrieb von Windkraftanlagen genehmigt wird - auch wenn diese als störend empfunden werden. Im so genannten Außenbereich müsse jederzeit mit der Errichtung priviligierter Anlagen gerechnet werden. AZ Bayerischer VGH, 22 CS 1407/12

 

Vorbesitzer-Schulden

Der Käufer einer Eigentumswohung muss die offenen Hausgeldforderungen des Vorbesitzers nicht übernehmen. Az. BGH, VZR 209/12

 

Mietvertrag

Sendet ein Vermieter Interessenten nach vorangegangenen Gesprächen einen nicht unterzeichneten Mietvertrag zu, so ist dies noch keine Zusage. Zieht der Vermieter sein Angebot zurück, können die Interessenten keinen Schadenersatz geltend machen, weil sie z. B. bereits einen Tiefgarage im Gebäude angemietet hatten. Az. AmG München, 423 C 14869/12

15.03.2015

Mietminderung trotz Aufrechnungsverbot 

Mietverträge beinhalten oft ein sogenanntes Aufrechnungsverbot. Diese Regelung besagt, dass der Mieter die Miete nicht mit eigenen Ansprüchen gegenüber dem Vermieter verrechnen kann. Allerdings sind solche Klauseln häufig nicht wirksam, wie aus einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin hervorgeht. Aktenzeichen 8 U 77/13.

Der Mieter war mit dem Zustand der Räume nicht einverstanden und hatte eine Mietminderung geltend gemacht. Der Vermieter berief sich auf das im Vertrag festgelegte Aufrechnungsverbot und setzte der Mieter unter Druck. Dieser zahlte dann wieder die volle Miete, obwohl der Mangel nicht behoben war.

Das Gericht stellte fest, dass die k,onkrete Regelung im Mietvertrag bezüglich des Aufrechnungsverbotes unwirksam ist.  Der Richter war überzeugt, dass die Mängel tatsächlich vorhanden waren und daher die Miete zu mindern war. Der Mieter konnte die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter verlangen.

 

Legionellen nicht immer Grund für Mietminderung

Legionellenbefall in einer Mietwohnung ist erst dann ein Mangel, wenn eine konkrete Gesundheitsbedrohung besteht. Laut einem Urteil des Amtsgerichts München (Az.: 452 C 2212/14) müssen die entsprechenden Grenzwerte überschritten werden. Werden lediglich an einer Messstelle technische Grenzwerte überschritten, berechtigt dies nicht zu einer Mietminderung.

In dem Fall wurde der Mieter einer Wohnung von der Hausverwaltung informiert, dass bei einer Untersuchung eine Überschreitung der Legionellen-Grenzwerte festgestellt worden sei. Später wurde mitgeteilt, dass die Belastung weiter über den Grenzwerten liege. Daraufhin teilte der Mieter mit, dass er weitere Mietzahlungen nur unter Vorbehalt leiste. Nach der Mitteilung, dass eine mittlere Legionellen-Kontamination aufgetreten sei, behielt der Mieter eine Miete komplett ein. Der Vermieter zog vor Gericht.

29.01.2015

Geteilt durch alle

Wohnungseigentümer zahlen gemeinsam für wichtige Sanierungen von Dach und Keller. Davon profitiert eine Bewohnerin einer Souterrain-Wohnung. Wegen eines Feuchtigkeitsschadens ist ihr Zuhause zeitweise unbewohnbar. An den Kosten für die zwingend erforderlichen Arbeiten kann sie nun ihre Miteigentümer beteiligen. BGH, Aktenzeichen V ZR 9/14

 

Schuld am Schimmel

Ein Mieter darf die Miete mindern, wenn durch Baumängel Schimmelpilz auftritt. Also ließ eine Vermieterin die Wände dämmen. Da das Problem in Küche, Schlaf- und Wohnzimmer weiter bestand, sah sie die Ursache im falschen Heizen und Lüften. Doch ihr gelang es nicht, die Schuld des Mieters zu beweisen. Folge: Das Gericht erlaubte 20 % Minderung. AG Osnabrück, Aktenzeichen 48 C 31/12

 

Schaden ohne Ersatz

Auch wer grob fahrlässig handelt, wird von seiner Haftpflichtversicherung oft noch teilweise entschädigt. Mit einer Lüge aber riskiert ein Versicherter, komplett leer auszugehen - wie dieser Wohnungsbesitzer: Er gab an, ein Brand sei entstanden durch einen Defekt am Herd. Tatsächlich hatte er einen Topf mit Fett auf dem eingeschalteten Herd vergessen. OLG Oldenburg, Aktenzeichen 5 U 79/14

 

Hunde im Haus

Wenn es die Hausordnung nicht anders regelt, dürfen Hunde in einer Wohnanlage frei laufen. Ein Eigentümer-Paar fühlte sich jedoch in seiner Bewegungsfreiheit eingeschränkt und drang auf Leinenzwang. Nach Meinung des Gerichts geht keine Gefahr von dem Tier aus. Es dürfe daher Gemeinschaftsflächen uneingeschränkt nutzen. AG München, Aktenzeichen 113 C 19711/13

15.01.2015

Copyright © 2015 Immobilien Ott