Überprüfung der Miethöhe zum 01.01.2014 bei verbilligter Vermietung

Bei verbilligter Vermietung von Wohnungen sowohl an Angehörige als auch an fremde Dritte beträgt die Grenze 66% der ortsüblichen Marktmiete. Deshalb ist Folgendes zu beachten:

1. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66% der ortsüblichen Martmiete, dann sind die mit den Mieteinnahmen zusammenhängenden Werbungskosten voll abzugsfähig.

2. Liegt der Mietzins unterhalb von 66% der ortsüblichen Marktmiete, können die Aufwendungen nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung geltend gemacht werden.

3. Aus diesem Grund sollten bestehende Mietverträge kurzfristig darauf geprüft werden, ob sie den üblichen Konditionen entsprechen und auch so durchgeführt werden. Dies gilt auch für die zu zahlenden Nebenkosten.

4. Insbesondere sollte die Höhe der Miete geprüft und zum 01.01.2014. ggf. angepasst. werden. Dabei empfiehlt sich, nicht bis an die äußersten Grenzen heranzugehen. Eine Totalüberschussprognose ist in allen Fällen nicht mehr erforderlich.

5. Der Mietvertrag muss insbesondere bei Vermietung an Angehörige einem Fremdvergleich (Vermietung an fremde Dritte) standhalten, weil er sonst steuerrechtlich nicht anerkannt wird. Die Mieten und Nebenkosten sollten von den Angehörigen pünktlich bezahlt werden.

05.03.2014

Untervermietung kann erlaubt sein

Mieter dürfen einen Teil ihrer Wohnung untervermieten, wenn sie ein berechtigtes Interesse haben. Zwar muss der Vermieter um Erlaubnis gebeten werden. Allerdings darf er sie nur aus einem triftigen Grund verweigern, erklärt der Mieterverein München mit Blick auf ein Urteil des Amtsgerichts München (Az.: 422 C 13968/13).

In dem verhandelten Fall war die Klägerin mit ihrem Ehemann Mieter einer Wohnung. Die Ehe scheiterte, der Ehemann zog aus. Nach einer Weile stellte der Ex die Unterhaltszahlungen ein. Daraufhin bat die Frau ihren Vermieter um Erlaubnis, ein Zimmer unterzuvermieten. Dieser lehnte ab. Daraufhin erhob die Mieterin Klage. Mit Erfolg: Ihr Interesse, durch die Untervermietung die eigenen Kosten zu senken, sei berechtigt, entschied das Gericht.

17.02.2014

Nebenkosten dürfen auch später noch korrigiert werden

Eine Betriebskostenabrechnung darf bei einem offensichtlichen Fehler auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden. Das hat das Landgericht Berlin in zweiter Instanz entschieden (Az.: 65 S 152/13).

In dem Fall hatte eine Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung eines Mieters versehentlich vergessen, die Heizkosten aufzuführen. Unter Berücksichtigung der monatlichen Vorauszahlungen was dem Mieter daher irrtümlich ein Guthaben ausgewiesen worden. Zwei Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierte die Vermieterin ihren Fehler. Der Mieter wollte jedoch das vermeintliche Guthaben einklagen.

Ohne Erfolg: Der Fehler in der Betriebskostenabrechnung sei auf den ersten Blick offensichtlich, erklärte das Gericht. 

07.02.2014

Mieter hat Recht auf Markise !!!

Der Vermieter darf es nicht rundweg ablehnen, wenn Mieter an ihrem Balkon eine Markise anbringen wollen. Zwar hat der Vermieter ein Recht auf Schutz seines Eigentums. Erklärt sich aber der Mieter bereit, die Markise nach Wünschen des Vermieters zu gestalten und sie beim Auszug wieder zu entfernen, ist ein Verbot unzulässig.

Das hat das Amtsgericht München entschieden (Az.: 411 C 4836/13). 

Denn der Schutz vor der Sonne auf dem Balkon gehört zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters. In dem vom Mieterverein München mitgeteilten Fall ging es um eine Wohnung im dritten Obergeschoss mit nach Süden ausgerichtetem Balkon. Der Mieter wollte auf eigene Kosten eine Makise anbringen. Die Vermieterin lehnte mit der Begündung ab, der Balkon sei überdacht.

Mieter muss bunte Wände überstreichen !!!

Hat ein Mieter die Wände mit weißem Anstrich übernommen, darf er sie beim Auszug nicht mit bunt bemalten Wänden hinterlassen. Das hat der Bundesgerichtshof (AZ VIII ZR 416/12) entschieden.                                                                        

Die Mieter einer Doppelhaushälfte hatten einige Wände in kräftigen Blau-, Rot- und Gelbtönen gestrichen. Als sie auszogen, übergaben sie die Wohnung in diesen Farben. Der Vermieter ließ die Wände für 3.650 Euro in weiß steichen und verlangte das Geld von den Exmietern zurück.                                                                                                                                        

Die Richter gaben dem Vermieter recht: Die Wohnung sei mit den bunten Wänden nicht vermietbar gewesen. Deshalb müssten die Exmieter ihrem früheren Vermieter Schadenersatz für die nötige Renovierung bezahlen.

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