Mieter muss nicht noch einmal malern !!!

Musste der Mieter wegen einer Zusatzvereinbarung im Mietvertrag bereits die Anfangsrenovierung übernehmen, braucht er beim Auszug nicht noch einmal zu malern. Eine Formularklausel, die ihn zu weiteren Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist unwirksam (Landgericht Berlin Az. 63 S 199/12)

Aktuelles BGH-Urteil zur Abrechnung von Nebenkosten

Vermieter kann sich bei Betriebskostenabrechnung für bestimmte Positionen eine Nachberechnung vorbehalten.

Ein Vermieter kann sich in einer Betriebskostenabrechnung die Nachforderung von Positionen vorbehalten, die er unverschuldet nur vorläufig abrechnen kann. Die Verjährungsfrist beginnt erst, wenn der Vermieter Kenntnis von den Umständen hat, die die Nachforderung begründen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter sich eine Nachberechnung hinsichtlich einer zu erwartenden, rückwirkenden Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehalten. Nachdem das Finanzamt die Grundsteuer für mehrere Jahre rückwirkend festgesetzt hatte, übersandte der Vermieter dem Mieter eine Nachberechnung der Betriebskostenabrechnung. Der Mieter berief sich auf die Verjährung der Nachforderung.

Zu Unrecht meinten die Richter. Diese Wertung steht im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung, wonach die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung nicht schon mit der Erstellung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, sondern erst dann, wenn der Vermieter Kenntnis von Umständen erlangt, welche die Nachberechnung begründen.

Neue Mietrechtsänderungen in 2013!

Die Neuregelungen im Überblick:

• Mietminderung: Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters darf der Mieter in den ersten drei Monaten die Miete nicht mehr kürzen. Er muss weiterhin die volle Miete zahlen, trotz Lärm, Dreck, Einrüstung usw. Bei allen anderen Modernisierungen im oder am Haus, bei Reparaturen und Instandhaltungen sind Mietminderungen dagegen nach wie vor möglich.

• Modernisierung / Mieterhöhung: Nur energetische Modernisierungen, die tatsächlich auch helfen, Endenergie einzusparen, also letztlich Heizkosten, rechtfertigen eine Mieterhöhung. Der Vermieter kann wie bisher 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

• Pauschalwerte: Bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter nicht mehr detailliert vorrechnen, welche Einsparungsmöglichkeiten sich für Mieter eröffnen. Der Vermieter kann sich auf so genannte anerkannte Pauschalwerte berufen.

• Duldung: Grundsätzlich müssen Mieter geplante Modernisierungen, insbesondere energetische Modernisierungen, dulden. Nur wenn sie sich auf Härtegründe berufen können, findet eine Interessenabwägung statt. Dann muss zwischen den Mieterinteressen auf der einen und dem Vermieterinteresse und jetzt zusätzlich auch den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes auf der anderen Seite abgewogen werden.

• Fristen: Es gibt eine neue Frist. Danach müssen sich Mieter spätestens einen Monat nach Erhalt der Modernisierungsankündigung auf evtl. bestehende Härtegründe berufen haben.

• Härtegrund Mieterhöhung: Mit dem Argument, die Mieterhöhung nicht bezahlen zu können, kann eine Modernisierung nicht mehr gestoppt werden. Finanzielle Härten werden erst bei der Mieterhöhung selbst, nicht im Zusammenhang mit der Duldung der Modernisierung, geprüft.

• Contracting: Die Umstellung von der klassischen Energieversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferungen durch einen Dritten (Wärmelieferanten) wird erstmals gesetzlich geregelt. Jetzt wird bestimmt, dass die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser nicht übersteigen dürfen (Warmmietenneutralität).

•  Vergleichsmiete: Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt künftig neben Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine Rolle. Damit erhalten energetische Mietspiegel eine Rechtsgrundlage.

• Kappungsgrenze: In Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen oder gar Wohnungsnot kann die so genannte Kappungsgrenze von derzeit 20 Prozent auf 15 Prozent gesenkt werden. Das bedeutet, auf dem Weg hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete, der Durchschnittsmiete am Wohnort, darf dann die Miete innerhalb von 3 Jahren nur noch um 15 Prozent steigen. Die in Frage kommenden Städte müssen vorher noch von den Landesregierungen per Rechtsverordnung festgelegt werden. Zurzeit ist solch eine Verordnung in Berlin geplant und in Bayern für München. An anderen Orten kann das noch dauern.

• Fristlose Kündigung: Der Vermieter kann nicht nur fristlos kündigen, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt. Die fristlose Kündigung ist jetzt auch möglich, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution bzw. die vereinbarten Kautionsraten nicht zahlt. Dazu bedarf es nicht einmal einer vorherigen Abmahnung. Kleiner Wermutstropfen: Das soll erst ab einem Mietrückstand in Höhe von 2 Monatsmieten gelten und auch nur für Mietverträge, die ab dem 1.5.2013 abgeschlossen wurden. Bisher war das Nichtzahlen der Kaution lediglich für Gewerberaum-Vermieter ein handfester Kündigungsgrund.

• Kündigungsschutz: Die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung beträgt heute schon mindestens 3 Jahre. Künftig gilt diese Sperrfrist auch, wenn das Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wird und die jeweiligen Gesellschafter an den einzelnen Wohnungen Eigenbedarf geltend machen.

• Räumung per einstweiliger Verfügung: Streiten sich Mieter und Vermieter in einem Räumungsprozess über Mietzahlungen, Mietrückstände und Mietminderungen, kann das Gericht anordnen, dass der Mieter Sicherheit für Mietzahlungen leistet, die noch bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung anfallen. Zahlt oder reagiert der Mieter auf diese Sicherungsanordnung nicht, kann das Gericht die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung anordnen.

• Mietnomaden: Dafür sollen ein paar neue Verfahrensregeln in der Zivilprozessordnung sorgen. So soll ein Mieter mit einer neuen Sicherungsanordnung vom Gericht verpflichtet werden können, für die während des Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit zu leisten. Dabei ist nicht nur Bargeld, sondern auch z. B. eine Bürgschaft erlaubt.

• Berliner Räumung: Erhält der Gerichtsvollzieher einen beschränkten Vollstreckungsauftrag vom Vermieter, muss er nur noch die Rückgabe der Wohnung veranlassen. Er muss sich nicht mehr um die Räumung der Sachen des Mieters kümmern.

Bedenken Sie bitte, dass dies nur ein grober Überblick zu Ihrer Information sein kann. Sollten Sie konkrete Fragen oder Probleme haben, wenden Sie sich bitte auf jeden Fall an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens, Haus & Grund oder einen Mieterverein.

Miet-Immobilien und Kauf-Immobilien im Raum Dinslaken, Hünxe, Voerde und Wesel

An dieser Stelle können Sie regelmäßig Neuigkeiten rund um das Thema Immobilien lesen.

So sind Sie als Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer immer auf dem neuesten Stand!

Unser Immobilienbüro betreut Sie kompetent und seriös im Raum Dinslaken, Wesel, Voerde und Hünxe. Mehr zu unseren Leistungen im Immobilienbereich erfahren Sie im Bereich Über uns.

Bei Fragen und für Terminabsprachen sind wir unter 0281 1645619 erreichbar.

Wir freuen uns auf Sie!

Ihre Gabriele Ott

Projekt - Hauskauf!

Sicher werden Sie in Ihrem Leben kaum eine wichtigere Entscheidung treffen, als ein Haus zu kaufen. Haben Sie sich dann nach gründlicher Überlegung entschlossen, das Projekt Hauskauf in Angriff zu nehmen, dann sollten Sie den Kauf im Vorfeld sorgfältig überlegen und planen. Denn schließlich geht es bei einem Hauskauf in der Regel um die größte Ausgabe Ihres Lebens.

Bevor Sie die Suche nach einem geeigneten Objekt beginnen, sollten Sie sich zunächst über die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung informieren und mit Hilfe Ihrer Bank oder einem Finanzberater entscheiden, welche sich am besten für Sie eignet. Je nach Ersparnissen und Anlagevermögen entstehen so oftmals ganz individuelle Finanzierungsmodelle. Um herauszufinden, wie viel Sie in Zukunft maximal monatlich für die Rückführung eines Darlehens aufbringen können, sollten Sie als zukünftiger Hausbesitzer Ihre Einnahmen und Ausgaben genauestens unter die Lupe nehmen. Die zukünftigen Fixkosten sollten Sie hierbei lieber großzügiger kalkulieren. Es schadet schließlich nicht, wenn am Ende des Monats doch mehr als geplant übrig bleibt.

Sind der Kostenaspekt und das Budget geklärt, geht es neben der Wahl eines geeigneten Haustypen (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus) und der Wohnlage auch um die Überlegung, ob man das Traumhaus selbst nach eigenen Vorstellungen baut oder eine bereits fertige Immobilie kauft. Nur Sie selbst können herausfinden, welcher Haustyp zu Ihnen passt und Ihren individuellen Bedürfnissen gerecht wird. Wenn Sie Wert auf Privatsphäre und ausreichend Platz legen, dann treffen Sie mit dem Kauf eines freistehenden Einfamilienhauses eine gute Wahl. Dieser Haustyp ist vor allem bei Familien mit Kindern sehr beliebt. In der Regel ist es von allen Seiten zugänglich und bietet daher Raum für eine Garage oder einen großzügigen Garten. Wenn Sie nicht so viel Platz benötigen, aber dennoch nicht auf Freiraum verzichten wollen, dann sollten Sie sich als Alternative nach einer Doppelhaushälfte umsehen. Dies sind im Prinzip zwei aneinander gereihte Einzelhäuser mit normalerweise getrennten Eingängen und in der Regel auch mit zueinander abgegrenzten Gärten.

Zwar kann die Privatsphäre durch die direkte Nachbarschaft etwas geringer sein, doch hat eben diese Eigenschaft des Doppelhauses auch Vorteile. Für beide Wohnparteien dieses Haustypen sind zum Beispiel die Energiekosten durch die Wärmeabstrahlung des Nachbarn meist niedriger als bei einem Einfamilienhaus. Dieser Aspekt trifft auch zu, wenn Ihre Wahl auf ein Reihenhaus fällt. Gerade für junge Familien gibt es mit einem Reihenhaus viele Vorteile. Natürlich ist das Grundstück etwas kleiner als bei einer Doppelhaushälfte oder einem frei stehenden Haus. Doch dieser Nachteil ist gleichzeitig ein Vorteil bei den Kosten. Ein kleineres Grundstück kostet je nach Lage meist weniger. Die Baukosten sind im Regelfall auch günstiger als bei freistehenden Häusern. Das Grundstück ist im Regelfall hier meist kleiner als bei den anderen Haustypen. Das kann aber auch ein Vorteil, zum Beispiel für berufstätige junge Eltern, sein.

Kaum eine Immobilie gleicht somit der anderen. Viele Überlegungen und Entscheidung müssen angestellt und getroffen werden. Mit diesen ersten Schritten beginnt erst der Weg zur eigenen Immobilie. Und gerade hierbei kann Ihnen ein versierter Immobilienmakler helfen.

Ihre Gabriele Ott

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