Zimmer frei

Ein Untermieter kann während eines Auslandsjahres die Wohnung hüten oder als Mitbewohner dauerhaft die Haushaltskasse entlasten. Doch bevor Mieter die Räume untervermieten, gilt: unbedingt den Vermieter um Erlaubnis fragen!

Der Mieter darf einen Teil der Wohnung untervermieten, sofern er ein berechtigtes Interesse hat. Das können wirtschaftliche oder persönliche Gründe sein. Sie dürfen jedoch erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter ablehnen, etwa wenn die Wohnung dann überbelegt wäre.

Auch wer aus beruflichen Gründen eine Wohnung zeitweise nicht nutzen kann, weil er zum Beispiel mehrere Jahre ins Ausland geht, darf untervermieten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Allerdings muss der Mieter ein Zimmer behalten, etwa um Einrichtung zu lagern (11.6.2014, VIII ZR 349/13). Soll die komplette Wohnung einem Dritten überlassen werden, darf der Vermieter grundsätzlich frei entscheiden, ob er der Untervermietung zustimmt.

14.02.2016

Umlageschlüssel für Betriebskosten

Die Betriebskosten werden laut Gesetz nach Wohnfläche umgelegt, wenn Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart haben. Allerdings kann der Umlageschlüssel unter Umständen auch einseitig vom Vermieter bestimmt werden. Das ergibt sich aus einer Entscheidung (Az. VIII ZR 257/13) des Bundesgerichtshofes (BGH). 

Demnach sind Eigentümer frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen. Allerdings müssen dafür zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Erstens muss der Vermieter einen üblichen und sachgerechten Umlageschlüssel wählen. In Betracht kommen etwa die üblichen Aufschlüsselungen nach Personen oder Quadratmetern. Zweitens gibt es es nur ein einmaliges Bestimmungsrecht. Sofern mit der ersten Betriebskostenabrechnung ein bestimmter Umlageschlüssel festgelegt wurde, ist auch der Vermieter künftig daran gebunden.

08.02.2016

Stromklau rechtfertigt fristlose Kündigung

Mieter müssen ihren Strom selber bezahlen. Zapft ein Mieter eine allgemeine Stromleitung im Haus an, begeht er Diebstahl. Das kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Wedding ist nicht einmal ein Abmahnung nötig (Az. 11 C 103/14).

In dem verhandelten Fall war im Treppenhaus eines Mietshauses eine Baustromversorgung installiert. Von dieser Baustromleitung führte ein Kabel in die Wohnung des Mieters. Dessen Versorger hatte die Stromlieferung wegen einer hohen Nachforderung eingestellt. Nachdem die Baustromversorgung abgeschaltet worden war, wurde sie offenbar von einem Besucher des Mieters wieder in Betrieb genommen. Daraufhin kündigte die Vermieterin fristlos.

 

Mängel sind beim Kauf zu erwähnen

Wer eine Immobilie verkauft, darf Mängel nicht wissentlich verschweigen. Andernfalls läuft der Verkäufer Gefahr, das Geschäft später wieder rückgängig machen zu müssen. Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Oldenburg (Az. 1 U 129/13). Im verhandelten Fall hatte ein Hausbesitzer vor dem Verkauf an einzelnen Wänden unter der Tapete Alufolie angebracht. Das sollte Feuchtigkeit in den Wänden vertuschen. Der Käufer entdeckte den Trick nach dem Einzug und wollte den Kauf rückgängig machen. Der Verkäufer weigerte sich und berief sich auf den Haftungsausschluss. Das Gericht verurteilte den Verkäufer aber, das Geschäft rückgängig zu machen. Außerdem musste er dem Käufer die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für einen Sachverständigen erstatten. Da das Verhalten arglistig gewesen sei, könne sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen, so die Richter. 

 

Mietminderung bei ekligen Nachbarn

Überaus eklige Nachbarn können eine Mietminderung rechtfertigen. Wirft ein Mieter zum Beispiel immer wieder seinen Müll auf den Weg vor dem Hauseingang, ist nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Mitte eine Minderung von fünf Prozent angemessen. In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter mehrmals Flaschen oder benutztes Toilettenpapier aus dem Fenster auf den Gehweg vor dem Haus geworfen. Ein Nachbar minderte daher die Miete um zwölf Prozent. Die Klage der Vermieterin dagegen hatte nur teilweise Erfolg. Die "ekelerregenden Verschmutzungen" des Mieters müsse der Nachbar nicht hinnehmen, entschied das Gericht. Da der Schmutzfink aber nur an vereinzelten Tagen aktiv war, wurde die Minderung auf fünf Prozent begrenzt.

 

Nicht alles ist Terrasse

Eine Terrasse muss gewissen baulichen Anforderungen genügen, um als Wohnfläche zu gelten. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Landau ist eine Terrasse ein ebenerdiger Platz, der ausschließlich einer angrenzenden Wohnung zugewiesen ist (AZ. 1 S 67/14). Sie muss außerdem mit einem festen Belag versehen und zum Aufstellen von Gartenmöbeln geeignet sein. Erfüllt sie die Anforderungen nicht, darf sie nicht zur Wohnfläche hinzugezählt werden.

Im entschiedenen Fall störten sich die Mieter an der Beschaffenheit der mitvermieteten Terrasse. Der Vermieter hatte an dem Einfamilienhaus Bruchsandsteinplatten lose verlegt. Zwischen den Steinplatten waren Fugen mit Größe von bis zu fünf Zentimetern. Nach Ansicht der Richter war diese Fläche keine Terrasse, da die Platten nicht eben verlegt waren. Stühle und Tische konnten wegen unterschiedlich großer Fugen nicht ohne weiteres aufgestellt werden. Daher durfte in diesem Fall die Terrasse nicht zur Wohnfläche gezählt werden.

31.01.2016

Behindertengerechter Umbau

Wer wegen einer Behinderung gezwungen ist, seine Wohnung entsprechend umzubauen, kann die Gesamtkosten bei der Einkommensteuererklärung in voller Höhe geltend machen. Dazu gehören auch Umbaukosten, die nur als Folge einer behindertengerechten Ausstattung entstehen. Das bekräftigte ein Urteil des Finanzgerichts Baden-Würtemberg (Az. 1 K 3301/12). Im entschiedenen Fall wollte eine Steuerzahlerin die Kosten, die durch den behindertengerechten Umbau der Dusche bedingt waren, steuerlich geltend machen. Für den Umbau mussten die alte Dusche ausgebaut, neue Fliesen angebracht und eine neue Kabinentür und neue Armaturen angeschafft werden.

Das Finanzamt berücksichtigte zunächst nur jene Ausgaben als außergewöhnliche Belastung, die konkret für die behindertengerechte Ausstattung notwendig waren. Das waren nur die Kosten für die rollstuhlbefahrbare Dusche einschließlich der Anschlußteile und Fliesen für das Duschelement. Allerdings mussten durch den Ausbau der Duschwanne auch andere Wände des Bads neu verfliest werden. Das Finanzgericht gab der Klägerin Recht. Im Falle eines krankheitsbedingten Umbaus sind die Gesamtkosten als außergewönliche Belastungen abziehbar. Eine Aufteilung der Baumaßnahme in einzelne Aufwandsposten, wie vom Finanzamt vorgenommen, ist hingegen nicht zulässig.

24.01.2016

Neue Vorschriften für Vermieter 

Wo Rauchmelder zur Pflicht werden 

Rauchmelder: In drei Bundesländern läuft zum Jahreswechsel die Frist ab, um in bestehenden Gebäuden Rauchmelder zu installieren. Ab Anfang 2016 müssen in Bremen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt auch in älteren Gebäuden Rauchwarner angebracht sein. Für Neubauten gilt diese Pflicht schon in fast allen Bundesländern. In Sachsen greift sie ab dem neuen Jahr - nur Berlin und Brandenburg haben zurzeit noch keine Rauchmelderpflicht. In Nordrhein-Westfalen müssen bestehende Gebäude bis Ende 2016 in Schlafräumen, Kinderzimmern und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräume führen, mit Rauchmeldern ausgestattet werden.

Zur Installation der Rauchmelder sind in der Regel die Eigentümer von Häusern oder Wohnungen verpflichtet bzw. die Vermieter. 

Heizungsanlagen: Für alte Heizungen gibt es ab 1. Januar 2016 Effizienzlabel. Sie ordnen die Anlagen Energieeffizienklassen von A+ bis G zu, wie man sie auch von Haushaltsgeräten kennt. Das soll verdeutlichen, wie sparsam eine Heizung Energie einsetzt und Modernisierungen anregen. Zunächst werden die neuen Effizienlabel freiwillig zum Beispiel bei manchen Energieberatungen vergeben. Ab 1. Januar 2017 ist der bevollmächtigte Bezirkschornsteinfeger verpflichtet, das Etikett im Rahmen der Feuerstättenschau auf den Heizkessel zu kleben. Den Verbraucher kostet das nichts. Im ersten Jahr erhalten nur Heizungen das Label, die älter als 29 Jahre sind. In den Folgejahre sinkt die Altersschwelle schrittweise.

16.01.2016

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