Urlauber im Haus

Wenn jemand seine Wohnung untervermieten will, muss er zuerst seinen Vermieter fragen. Ein allgemeines Ja lässt sich aber nicht automatisch als Erlaubnis begreifen, die Unterkunft täglich oder wochenweise wechselnden Touristen zu überlassen. BGH, Az. VIII ZR 210/13

 

Je nach Verbrauch

Vermieter dürfen keine Bruttowarmmiete erheben, in der sie eine Pauschale für Heizung und warmes Wasser einkalkulieren. Diese Kosten für Energie sind nämlich - gemäß der Heizkostenverordnung - verbrauchsabhängig abzurechnen. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Studentenwohnheime. Ansonsten ist meist die Zahlung einer Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung üblich. BGH, Az. VIII ZR 212/05

 

Rad bleibt draußen

Das Treppenhaus wird von so manchem Bewohnern gern als Abstellfläche genutzt. Doch erlaubt ist das oftmals nicht. So stellten Richter fest, im engen Hausflur einer Wohnungseigentumsanlage haben Fahrräder nichts zu suchen - weder die Gefährte von Eigentümern noch von Besuchern. AG Hannover, Az. 71 II 547/05

 

Farbenfrohe Wände

Ob karminrot, azurblau oder pastell - im Prinzip dürfen Mieter ihre Wohnung  streichen, wie sie wollen. Doch bei Auszug müssen sie einen vermietungstauglichen Zustand herstellen. Anderenfalls kann der Vermieter Schadenersatz fordern. So geschah es, als Mieter eine ursprünglich neutral gestaltete Wohnung mit knallbunten Wänden zurückgaben. BGH, Az. VIII ZR 416/12 

28.02.2016

Zimmer frei

Ein Untermieter kann während eines Auslandsjahres die Wohnung hüten oder als Mitbewohner dauerhaft die Haushaltskasse entlasten. Doch bevor Mieter die Räume untervermieten, gilt: unbedingt den Vermieter um Erlaubnis fragen!

Der Mieter darf einen Teil der Wohnung untervermieten, sofern er ein berechtigtes Interesse hat. Das können wirtschaftliche oder persönliche Gründe sein. Sie dürfen jedoch erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter ablehnen, etwa wenn die Wohnung dann überbelegt wäre.

Auch wer aus beruflichen Gründen eine Wohnung zeitweise nicht nutzen kann, weil er zum Beispiel mehrere Jahre ins Ausland geht, darf untervermieten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Allerdings muss der Mieter ein Zimmer behalten, etwa um Einrichtung zu lagern (11.6.2014, VIII ZR 349/13). Soll die komplette Wohnung einem Dritten überlassen werden, darf der Vermieter grundsätzlich frei entscheiden, ob er der Untervermietung zustimmt.

14.02.2016

Umlageschlüssel für Betriebskosten

Die Betriebskosten werden laut Gesetz nach Wohnfläche umgelegt, wenn Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart haben. Allerdings kann der Umlageschlüssel unter Umständen auch einseitig vom Vermieter bestimmt werden. Das ergibt sich aus einer Entscheidung (Az. VIII ZR 257/13) des Bundesgerichtshofes (BGH). 

Demnach sind Eigentümer frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen. Allerdings müssen dafür zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Erstens muss der Vermieter einen üblichen und sachgerechten Umlageschlüssel wählen. In Betracht kommen etwa die üblichen Aufschlüsselungen nach Personen oder Quadratmetern. Zweitens gibt es es nur ein einmaliges Bestimmungsrecht. Sofern mit der ersten Betriebskostenabrechnung ein bestimmter Umlageschlüssel festgelegt wurde, ist auch der Vermieter künftig daran gebunden.

08.02.2016

Stromklau rechtfertigt fristlose Kündigung

Mieter müssen ihren Strom selber bezahlen. Zapft ein Mieter eine allgemeine Stromleitung im Haus an, begeht er Diebstahl. Das kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Wedding ist nicht einmal ein Abmahnung nötig (Az. 11 C 103/14).

In dem verhandelten Fall war im Treppenhaus eines Mietshauses eine Baustromversorgung installiert. Von dieser Baustromleitung führte ein Kabel in die Wohnung des Mieters. Dessen Versorger hatte die Stromlieferung wegen einer hohen Nachforderung eingestellt. Nachdem die Baustromversorgung abgeschaltet worden war, wurde sie offenbar von einem Besucher des Mieters wieder in Betrieb genommen. Daraufhin kündigte die Vermieterin fristlos.

 

Mängel sind beim Kauf zu erwähnen

Wer eine Immobilie verkauft, darf Mängel nicht wissentlich verschweigen. Andernfalls läuft der Verkäufer Gefahr, das Geschäft später wieder rückgängig machen zu müssen. Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Oldenburg (Az. 1 U 129/13). Im verhandelten Fall hatte ein Hausbesitzer vor dem Verkauf an einzelnen Wänden unter der Tapete Alufolie angebracht. Das sollte Feuchtigkeit in den Wänden vertuschen. Der Käufer entdeckte den Trick nach dem Einzug und wollte den Kauf rückgängig machen. Der Verkäufer weigerte sich und berief sich auf den Haftungsausschluss. Das Gericht verurteilte den Verkäufer aber, das Geschäft rückgängig zu machen. Außerdem musste er dem Käufer die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für einen Sachverständigen erstatten. Da das Verhalten arglistig gewesen sei, könne sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen, so die Richter. 

 

Mietminderung bei ekligen Nachbarn

Überaus eklige Nachbarn können eine Mietminderung rechtfertigen. Wirft ein Mieter zum Beispiel immer wieder seinen Müll auf den Weg vor dem Hauseingang, ist nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Mitte eine Minderung von fünf Prozent angemessen. In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter mehrmals Flaschen oder benutztes Toilettenpapier aus dem Fenster auf den Gehweg vor dem Haus geworfen. Ein Nachbar minderte daher die Miete um zwölf Prozent. Die Klage der Vermieterin dagegen hatte nur teilweise Erfolg. Die "ekelerregenden Verschmutzungen" des Mieters müsse der Nachbar nicht hinnehmen, entschied das Gericht. Da der Schmutzfink aber nur an vereinzelten Tagen aktiv war, wurde die Minderung auf fünf Prozent begrenzt.

 

Nicht alles ist Terrasse

Eine Terrasse muss gewissen baulichen Anforderungen genügen, um als Wohnfläche zu gelten. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Landau ist eine Terrasse ein ebenerdiger Platz, der ausschließlich einer angrenzenden Wohnung zugewiesen ist (AZ. 1 S 67/14). Sie muss außerdem mit einem festen Belag versehen und zum Aufstellen von Gartenmöbeln geeignet sein. Erfüllt sie die Anforderungen nicht, darf sie nicht zur Wohnfläche hinzugezählt werden.

Im entschiedenen Fall störten sich die Mieter an der Beschaffenheit der mitvermieteten Terrasse. Der Vermieter hatte an dem Einfamilienhaus Bruchsandsteinplatten lose verlegt. Zwischen den Steinplatten waren Fugen mit Größe von bis zu fünf Zentimetern. Nach Ansicht der Richter war diese Fläche keine Terrasse, da die Platten nicht eben verlegt waren. Stühle und Tische konnten wegen unterschiedlich großer Fugen nicht ohne weiteres aufgestellt werden. Daher durfte in diesem Fall die Terrasse nicht zur Wohnfläche gezählt werden.

31.01.2016

Behindertengerechter Umbau

Wer wegen einer Behinderung gezwungen ist, seine Wohnung entsprechend umzubauen, kann die Gesamtkosten bei der Einkommensteuererklärung in voller Höhe geltend machen. Dazu gehören auch Umbaukosten, die nur als Folge einer behindertengerechten Ausstattung entstehen. Das bekräftigte ein Urteil des Finanzgerichts Baden-Würtemberg (Az. 1 K 3301/12). Im entschiedenen Fall wollte eine Steuerzahlerin die Kosten, die durch den behindertengerechten Umbau der Dusche bedingt waren, steuerlich geltend machen. Für den Umbau mussten die alte Dusche ausgebaut, neue Fliesen angebracht und eine neue Kabinentür und neue Armaturen angeschafft werden.

Das Finanzamt berücksichtigte zunächst nur jene Ausgaben als außergewöhnliche Belastung, die konkret für die behindertengerechte Ausstattung notwendig waren. Das waren nur die Kosten für die rollstuhlbefahrbare Dusche einschließlich der Anschlußteile und Fliesen für das Duschelement. Allerdings mussten durch den Ausbau der Duschwanne auch andere Wände des Bads neu verfliest werden. Das Finanzgericht gab der Klägerin Recht. Im Falle eines krankheitsbedingten Umbaus sind die Gesamtkosten als außergewönliche Belastungen abziehbar. Eine Aufteilung der Baumaßnahme in einzelne Aufwandsposten, wie vom Finanzamt vorgenommen, ist hingegen nicht zulässig.

24.01.2016

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